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En Holanda no puedes comprar una casa sin pasar por el notario. Hasta ahí, nada raro si vienes de España o de Latinoamérica. Lo que sorprende es lo demás: cada notario cobra lo que quiere, el comprador normalmente lo puede elegir, y si no hablas neerlandés con soltura puedes necesitar un intérprete jurado el día de la firma. Aquí va lo que hace, lo que cuesta en 2026 y cómo pagar menos.

Qué hace el notario cuando compras casa

El notario (notaris) es un jurista independiente. No está de tu lado ni del lado del vendedor: su trabajo es que la compra sea legal y segura para los dos. En una compraventa se encarga de:

• La escritura de entrega (leveringsakte): el documento con el que la casa pasa a ser tuya.
• La escritura de la hipoteca (hypotheekakte): el préstamo del banco con la casa como garantía.
• Revisar los registros: comprueba en el Registro de la Propiedad (Kadaster) que el vendedor es el dueño y si la casa tiene embargos o hipotecas pendientes.
• Gestionar el dinero: el dinero de la compra pasa por una cuenta especial del notario (derdengeldenrekening), que paga al vendedor, cancela su hipoteca antigua y liquida los impuestos.
• El impuesto de transmisión: lo declara y lo paga a Hacienda por ti (lo cobra en la liquidación final).
• Inscribir la compra en el Kadaster, que es lo que te convierte oficialmente en propietario.

Unos días antes de la firma te envía una liquidación (nota van afrekening) con todo lo que tienes que pagar: precio, impuesto, honorarios del notario y tasas del Kadaster. Revísala con calma y pregunta lo que no entiendas.

¿Cuánto cuesta el notario en 2026?

En Holanda los honorarios de los notarios son libres: cada despacho fija su precio, según el Rijksoverheid. Como referencia, notaris.nl habla de unos €1.300 con IVA por las dos escrituras juntas (entrega e hipoteca). No es una tarifa oficial: hay despachos más baratos y otros bastante más caros.

Además de los honorarios pagas, a través del notario:

• Las tasas del Kadaster por inscribir las dos escrituras (el Kadaster las actualiza cada medio año).
• Los costes de consultar los registros.
• El impuesto de transmisión (overdrachtsbelasting), si aplica: 2% si vas a vivir en la casa, 0% si tienes entre 18 y 34 años, vas a vivir en ella, no pasa de €555.000 y no usaste antes esta exención, y 8% si no va a ser tu vivienda principal.

Quién paga el notario se decide en el contrato de compraventa. Lo normal en una casa existente es que lo pague el comprador, dentro de los gastos de compra (kosten koper). En obra nueva suele ir incluido en el precio, que se anuncia como vrij op naam.

Parte del coste te lo devuelve Hacienda

Los honorarios de la escritura de la hipoteca son deducibles una sola vez en la declaración de la renta del año en que compras. Los de la escritura de entrega no. Pide al notario que separe los dos importes en la factura: te facilita la declaración.

Cómo pagar menos: compara antes de elegir

Como comprador de una casa existente, normalmente el notario lo eliges tú. En obra nueva el promotor suele trabajar con un notario fijo para la entrega, pero la escritura de la hipoteca la puedes hacer con otro. La mayoría de la gente acepta el que le propone el agente o el banco sin preguntar el precio, y ahí es donde se pierde dinero.

Lo más fácil es usar un comparador. En DeGoedkoopsteNotaris.nl pones tu código postal y el tipo de escritura, ves las tarifas de los notarios de tu zona y pides gratis y sin compromiso presupuesto a varios a la vez.

Al comparar, fíjate en esto:

• Precio total con IVA, no solo los honorarios. Pregunta qué incluye: tasas del Kadaster, consulta de registros y gastos de envío.
• Qué cobran aparte: por ejemplo, si te prestan dinero tus padres, si hay que redactar un contrato de convivencia o si la casa está en derecho de superficie (erfpacht).
• Si atienden en inglés y si pueden darte un borrador traducido de las escrituras.
• Plazo: que puedan firmar en la fecha de entrega que pactaste con el vendedor.

Si no hablas bien neerlandés: el intérprete jurado

Esto toma por sorpresa a muchos extranjeros. Las escrituras se firman normalmente en neerlandés, y si no dominas el idioma la ley obliga al notario a contar con un intérprete jurado que te las traduzca en la firma. Según el KNB, el colegio notarial:

• El notario decide si hace falta, no tú. No basta con que digas que lo entiendes.
• Hablar bien inglés no siempre te salva: si el inglés no es tu lengua materna, el notario puede exigir intérprete de todos modos.
• Un familiar o un amigo no vale como intérprete.
• El coste lo pagas tú.

Mi consejo: pregunta por el intérprete cuando pidas presupuesto, no la semana de la firma. Existen intérpretes jurados de español: pide al notario que cuente con uno o, si no es posible, con uno de inglés. Y súmalo al comparar precios.

Más cosas que hace el notario y que te pueden interesar

Ya que vas a estar en la notaría, piensa si te conviene arreglar algo más. Hacerlo todo a la vez te ahorra citas y gestiones:

• Contrato de convivencia (samenlevingscontract), si compran juntos sin estar casados. Lo explico en el post sobre casarse, vivir juntos o registrarse como pareja.
• Testamento: sin matrimonio ni pareja registrada, tu pareja no te hereda automáticamente. Más en la herencia en Países Bajos.
• Capitulaciones matrimoniales (huwelijkse voorwaarden), si van a casarse y quieren separar patrimonios.

Estos documentos también tienen precio libre, así que vale la pena compararlos igual que las escrituras de la casa. En DeGoedkoopsteNotaris.nl puedes pedir presupuesto también para testamentos y contratos de convivencia.

Preguntas frecuentes

¿El notario revisa si la casa está en buen estado?

No. El notario revisa la parte legal (propietario, cargas, registros), no el estado físico. Para eso está la inspección técnica (bouwkundige keuring), que contratas tú aparte.

¿El notario redacta el contrato de compraventa?

No necesariamente. El contrato (koopovereenkomst) suele redactarlo el agente inmobiliario, aunque puede encargarse al notario. Ojo: al firmarlo empiezan tus tres días de reflexión, y cuando terminan, la compra te obliga.

¿Puedo cambiar de notario si ya me propusieron uno?

En una casa existente, como comprador normalmente puedes elegir. Comunícalo pronto al agente y al vendedor para que lo recojan en el contrato. En obra nueva, la entrega suele hacerse con el notario del promotor, pero la hipoteca puedes firmarla con otro.

Lo importante, en corto

El notario es obligatorio, pero no es un precio fijo: compara antes de elegir, revisa el precio total con IVA y, si no dominas el neerlandés, cuenta con el intérprete desde el principio. Si estás empezando, lee también cómo comprar casa en Holanda siendo extranjero, la guía de hipotecas en Holanda y, si compras obra nueva, la hipoteca puente para obra nueva.

Artículo informativo, no es asesoría legal. Las tarifas y las condiciones varían por despacho: confírmalas siempre con el notario. Datos revisados en octubre de 2026.