Hipotecas en Holanda- Tipos y costos

¡Felicitaciones! Has decidido dar el salto y comprar una casa en los Países Bajos. La tierra de los molinos de viento, los tulipanes y el queso Gouda ofrece un estilo de vida fantástico, y tener un pedacito de eso suena increíble. Pero navegar por el mercado inmobiliario holandés puede sentirse como descifrar una obra maestra de Rembrandt: un poco desalentador a primera vista.

El tema de hipotecas es muy extenso así que en este post trato de explicar de manera rápida las dudas más comunes acerca de las Hipotecas en Holanda, si tu plan es quedarte por varios años en el país puede ser interesante comprar una casa. Aun con los tipos de interés de estos días.

¿Puedo comprar una casa si no tengo nacionalidad Neerlandesa?

Sí, no hay restricciones para que los extranjeros compren propiedades en los Países Bajos. Sin embargo, para obtener una hipoteca, debes vivir y estar registrado en el país. Si eres de la UE, el EEE o Suiza, no necesitas una visa para vivir o trabajar en los Países Bajos, pero aún necesitarás un permiso de residencia y un número de identificación nacional (BSN).

En el caso de que tengas un permiso de residencia éste debe ser para un proposito no temporal, puedes ver esto en el sitio del IND

Hipotecas/Financiamiento

La mayoría de la gente no compra su casa directamente. En su lugar, piden una hipoteca: un préstamo bancario contra la propiedad. Los tipos de interés hipotecarios no son tan bajos como hace un par de años pero aun asi son bajos comparados con latinoamérica. También en Países Bajos es posible pedir una hipoteca del 100% del valor de la casa.

Requisitos básicos

Para solicitar una hipoteca es necesario comprobar ingresos a través de un contrato de trabajo permanente y también una declaración de su empleador ( werkgeversverklaring ) que detalla tu contrato y salario.

Si tienes un contrato temporal o trabajas para una universidad holandesa como doctorante o investigador, también debes proporcionar una declaración del empleador o institución que confirme que tu puesto está vigente o que será permanente.

¿Cuánto te puedes gastar en una casa?

Lo primero es lo primero, hablemos de dinero. Calcula un presupuesto cómodo para la casa en sí, teniendo en cuenta no solo el precio de compra, sino también los costos continuos como impuestos y mantenimiento. No olvides tener en cuenta los costos adicionales de comprar la casa (kosten koper) que para casas existentes (bestaande woning) son de alrededor de 6% y para casas nuevas(nieuwbouw) 2% del precio de compra. Aquí te muesto un desglose de los principales gastos:

Gastos de adquisición de una propiedad existente

• Impuesto de propiedad (Overdrachtsbelasting): Este es un impuesto del gobierno del 2% sobre el precio de compra, a menos que seas un comprador primerizo menor de 35 años que compre una propiedad por menos de €510,000 (a partir del 1 de enero de 2024). En ese caso, obtienes un beneficio fiscal.
• Tasas notariales (Notariskosten): El notario se encargará de los aspectos legales de la compra. A diferencia de paises como México el notario cobra una tarifa fija y no un porcentaje del valor de la propiedad.
• Tasas catastrales (Kadasterkosten)
• Gastos de cierre (asesoramiento y mediación)
• Gastos de tasación (Taxatiekosten) Son los honorarios pagados al tasador por evaluar la propiedad, determinando su valor de mercado. Esto es crucial para la negociación del precio de compra.
• Inspección arquitectónica(Bouwkundige Keuring): Una aankoopkeuring implica una inspección exhaustiva de una propiedad por un especialista en construcción, quien emite un bouwkundig rapport detallado sobre su estado.
• Tarifas de solicitud de NHG (Nationale Hypotheek Garantie): en caso aplicable. Si quieres saber más acerca de que es NHG revisa el articulo ¿Qué es NHG (Nationale Hypotheek Garantie)?

Gastos de adquisición de una vivienda nueva

• IVA (BTW)
• Pérdida de intereses durante la construcción
• Intereses del terreno
• Conexión de servicios públicos
• Honorarios de la agencia (Makelaarscourtage)
• Honorarios de arquitectos

A diferencia de otros países, los Países Bajos no ofrecen preaprobaciones hipotecarias. De hecho es muy común hacer una oferta por una casa y una vez que se acepte, puedes solicitar una hipoteca en función del precio de compra acordado. Pero la verdad es que es mejor saber por anticipado cuál es la hipoteca máxima que puedes obtener.

Si quieres saber cuanto es tu hipoteca máxima puedes consultarlo en Hypotheek-Rentetarieven.nl. Al dar click en el banner de abajo serás redirigido con ellos y con esto ayudas al blog y a futuros artículos.

¿Qué costos son deducibles de impuestos?

Hay algunos gastos que puede deducir una sola vez en el ejercicio fiscal de la compra de la vivienda. Con algunas excepciones, estos gastos también son deducibles al cambiar la hipoteca a otro proveedor hipotecario.

• Gastos de escritura de hipoteca, tanto notariales como del Registro de la Propiedad (Hypotheekakte, notaris, Kadaster)
• Gastos de tasación (sólo para obtener un préstamo)Taxatiekosten
• Comisión de cierre y gastos de intermediación (Afsluitprovisie en bemiddelingskosten)
• Gastos de solicitud de NHG
• Intereses de penalización pagados o gastos de transferencia (Betaalde boeterente of oversluitkosten)

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Tipos de hipotecas en Países Bajos

Las hipotecas en Países Bajos tienen plazos de 30 años y los dos tipos más comunes en Holanda son:

• Annuïteitenhypotheek (Hipoteca fija)
• Lineaire Hypotheek (Hipoteca Linear)

Annuïteitenhypotheek (Hipoteca fija)

La mayoría de los compradores primerizos optan por una Annuïteitenhypotheek (Hipoteca fija)debido a sus bajos pagos mensuales iniciales. Esta es la que escogí yo por que el pago mensual bruto es el mismo durante todo el tiempo de la hipoteca.

Como se ve en la imagen de abajo el pago es el mismo durante toda la duración de la hipoteca, el pago se compone de dos cosas: intereses + pago de capital(amortización). Al principio el pago de intereses es más alto ya que pagas intereses sobre el dinero que le debes al banco, conforme pasa el tiempo debes menos dinero y por lo tanto pagas menos intereses y mas al capital. La imagen está exagerada para fines ilustrativos.

Las ventajas y desventajas se enumeran a continuación:

Ventajas:

• Derecho completo a la deducción de intereses hipotecarios(hypotheekrenteaftrek).
• Pagos mensuales bajos al principio de la hipoteca.
• Los pagos mensuales brutos permanecen constantes, y la hipoteca se paga por completo al final del plazo.
• Puedes optar a la NHG y los prestamistas no te cobran un recargo por intereses.

Desventajas:

• Los pagos mensuales netos aumentan con el tiempo debido a la disminución de la deducción de intereses(hypotheekrenteaftrek).
• La amortización es más lenta que con una hipoteca lineal, lo que resulta en mayores pagos totales de intereses durante el plazo.*

* Esto último sólo es cierto siempre y cuando no hagas aportaciones voluntarias a capital.

Lineaire Hypotheek (Hipoteca Lineal)

La hipoteca lineal implica pagos de capital constantes durante todo el plazo del préstamo. Como se ve en la imagen de abajo el pago a capital es el mismo durante todo el plazo, y los intereses van disminuyendo conforme pasa el tiempo. Esto hace que al principio del pago de la hipoteca el pago bruto sea más alto al principio que al final.

Aquí hay algunas consideraciones clave:

Ventajas:

• Derecho completo a la deducción de intereses hipotecarios(hypotheekrenteaftrek).
• Los pagos mensuales disminuyen a lo largo del tiempo.
• La hipoteca se paga por completo al final del plazo, y se paga menos interés en total que con otras hipotecas.*
• Puedes optar a la NHG y los prestamistas no te cobran un recargo por intereses.

Desventajas:

• Los pagos iniciales pueden ser relativamente altos.
• La deducción de intereses es menor que con una hipoteca fija (Annuïteitenhypotheek).

Tasas de interés

Cuando solicitas una hipoteca, tienes la opción de fijar la tasa de interés por un período determinado, que generalmente varía entre 1 y 30 años. Durante este período, tu tasa de interés permanece constante, lo que te brinda estabilidad financiera y previsibilidad en tus pagos mensuales. El interés será más alto cuando lo fijes por periodos de tiempo más largos, es así que el interés fijo por 20 años será más alto que el interés fijo por 10 años.

Importancia de Elegir el Período Correcto

La elección del período de fijación de la tasa de interés depende de varios factores importantes, incluyendo:

1. Tus Metas Financieras: ¿Estás buscando pagar tu hipoteca rápidamente o prefieres mantener bajos tus pagos mensuales?
2. Perspectivas del Mercado: ¿Se espera que las tasas de interés aumenten o disminuyan en el futuro cercano?
3. Planes a Futuro: ¿Planeas permanecer en tu casa a largo plazo o tienes la intención de mudarte en unos pocos años?

Opciones Comunes de Períodos de Fijación

Las tasas de interés hipotecario por período de fijación pueden variar desde períodos cortos hasta largos. Aquí hay algunas opciones comunes:

• Períodos Cortos (1-5 años): Ofrecen tasas de interés más bajas inicialmente, pero pueden aumentar después del vencimiento del período.
• Períodos Largos (más de 5 años): Proporcionan estabilidad a largo plazo con tasas de interés fijas, pero pueden tener tasas iniciales más altas.

¿Cómo Elegir el Período Correcto?

La elección del período de fijación adecuado depende de tu situación financiera y tus objetivos a largo plazo. Aquí hay algunas consideraciones clave:

• Si prefieres bajos pagos mensuales iniciales y estás dispuesto a asumir el riesgo de un aumento futuro en las tasas de interés, un período corto puede ser adecuado para ti.
• Por otro lado, si valoras la estabilidad y la previsibilidad en tus pagos mensuales y planeas quedarte en tu casa a largo plazo, un período largo puede ser más apropiado.

Finalización del Período de Fijación

Al finalizar el período de fijación de tu tasa de interés, tendrás la oportunidad de revisar y posiblemente cambiar tu hipoteca. Puedes considerar:

• Negociar con tu banco para obtener una tasa de interés más baja.
• Transferir tu hipoteca a otro prestamista que ofrezca mejores condiciones.
• Reevaluar tus necesidades financieras y ajustar tu hipoteca en consecuencia.

¿Dónde puedo comparar las tasas de interés actuales?

Existen sitios web que comparan las tasas de interés de muchos proveedores de hipotecas. Un sitio asi es Hypotheek-Rentetarieven.nl. Con ellos puedes comparar las tasas de interés actuales con 34 proveedores de Países Bajos. También ayudan a transferir tu hipoteca a otro prestamista. Al dar click en el banner de abajo serás redirigido con ellos y con esto ayudas al blog y a futuros artículos.