Cómo pagar menos por tu hipoteca (Parte1 de 3)

Cuando hice este post quedo muy largo así que decidí partirlo en 3, en esta parte vemos un poco acerca de dos tipos de hipotecas que hay en Holanda y una forma de terminar pagando menos por tu casa. Este es el post 2, y este el post 3. Habrá mas adelante un post de los pasos para comprar una casa.

Un poco acerca de hipotecas en Holanda

No hay comparación con México en cuestión a las tasas de interés de una hipoteca, la tasa de interés dependiendo cuánto tiempo la fijes por lo general es menor al 2% anual es menor al 4% anual. Además al comprar una casa tienes beneficios fiscales como el que explico mas abajo.

Los dos tipos de hipotecas mas comunes en Holanda son:

  • Annuïteitenhypotheek (Hipoteca fija)
  • Lineaire Hypotheek (Hipoteca Linear)

y sus principales características están en la tabla de abajo

Annuïteitenhypotheek (Hipoteca fija)Lineaire Hypotheek (Hipoteca Linear)
Pagas la misma cantidad mensualmente durante la duración de la hipoteca. Los pagos durante los primeros años de la hipoteca son mas altos y con el tiempo van disminuyendo
Como se paga mas interés al principio el dinero que te devuelve hacienda (Hypotheekrenteaftrek) es mayor al principioEn total es mas barata que la hipoteca fija siempre y cuando no hagas aportaciones extras en la hipoteca fija.
Características de los dos tipos de hipotecas mas comunes en Holanda

La forma de hipoteca que elijas depende de tu situación personal, en mi caso escogí annuiteit por que el pago de los primeros años de la linear era muy alto para el presupuesto familiar comparado con el pago que se hacia en una annuiteit, ademas haciendo aportaciones extras el costo final puede ser reducido tanto como con la lineair. Independientemente de tipo de hipoteca que tengas hay maneras de terminar pagando menos en total por tu casa.

Beneficios fiscales de la hipoteca (Hypotheekrenteaftrek)

En Holanda los intereses que pagas por tú hipoteca son deducibles de impuestos, a esto se le conoce en holandés como Hypotheekrenteaftrek. Esto significa que los intereses que pagues por tu hipoteca puedes restarlos de tu ingreso al hacer tu declaración anual de impuestos y así pagar menos impuestos por ingresos.

El calculo real del Hypotheekrenteaftrek incluye varios factores pero el ejemplo siguiente da una buena idea de como funciona de manera general.

Supón que tienes un ingreso de €35,000 anual y la tasa de impuestos que te corresponde es de 37.10%, esto significaría pagar €12,985 de impuestos. Imagina también que tienes una hipoteca de €150,000 y pagas por ella mensualmente € 517 (330 pago a capital y 187 pago de intereses) en total en un año habrás pagado €2,244 de intereses. Este pago de interés se puede restar de tu ingreso. Entonces para el belastingdienst, tu ingreso de €35,000 se vuelve €32,656 (€35,000-€2,244) y sobre este monto es sobre el cual te tocaría pagar impuestos. Recalcando tenemos que 37.1% de €32,656 son €12,152. Esto representa 833 euros de diferencia con los impuestos pagados sobre el sueldo original. Estos 833 euros o 69 euros por mes, es lo que te regresaría el belastingdienst al año siguiente cuando haces tu declaración de impuestos. 

Es por esto que el banco siempre te dice que hay un pago bruto de hipoteca y un pago neto, el pago neto ya incluye esta deducción de impuestos, en el ejemplo anterior el pago neto de la hipoteca seria €517-€69 = €448

¿Cómo pagar menos por tu hipoteca?

La primera opción que tenemos para terminar pagando menos por tu hipoteca y mas rápido es haciendo aportaciones extras a ella.

Por lo general el banco te permite hacer aportaciones extras a tu hipoteca sin penalización, que se van directo a reducir la deuda, el porcentaje depende del banco pero anda alrededor del 10% del monto original de la hipoteca, esto viene en el contrato de la hipoteca o también lo puedes preguntar a tu banco.

Hacer aportaciones extras cada mes a tu hipoteca va a reducir el tiempo y el monto total que le pagas al banco. Al final del post puedes descargar un excel donde puedes calcular el impacto que tienen las aportaciones extras.

Por ejemplo sobre una hipoteca fija (annuiteit) de 300,000 con una tasa de interés de 1.5% anual, una aportación mensual de 50 euros extras hace que la termines de pagar en poco mas de 28 años, con un ahorro de €4,700, ahora si aportaras €100 euros la terminas de pagar en poco menos de 27 años, con un ahorro de €8,360 euros.

Es mejor hacer la aportación extra cada mes que juntar dinero y metérselo al final del año ya que el interés mensual se calcula de acuerdo al monto total de la deuda, así que si aportas mensualmente cada mes baja la deuda.

En el excel que puedes descargar vas a encontrar ambos tipos de hipoteca, el excel te calcula el pago bruto mensual dependiendo del monto de la hipoteca y la tasa de interés. También te calcula cuánto bajaría en tiempo y dinero tu hipoteca si hicieras una aportación mensual fija de cierta cantidad de dinero. Solo te tienes que registrar aquí abajo a la newsletter para poder descargar el excel.

¿Dónde comparar las tasas de interés de las hipotecas?

En el sitio web Hypotheek-Rentetarieven.nl muestra los tipos de interés actuales de todos los prestamistas holandeses. Con ellos puedes encontrar fácilmente la hipoteca más barata, con los tipos de interés más bajos, y solicitar asesoramiento independiente. Las hipotecas se describen en detalle asi podrás informarte mejor sobre tipos de hipotecas, condiciones y prácticos consejos para ahorrar.

Puedes obtener más información dando click en el banner de abajo, si lo haces ayudas al blog y a futuros artículos.

Bespaar met oversluiten

3 comentarios en “Cómo pagar menos por tu hipoteca (Parte1 de 3)”

  1. Pingback: Como pagar menos por tu hipoteca (Parte 2 de 3) - Finanzas en Holanda

    1. Hola Kathy, no se puede evitar el aflsuitskosten (finalmente es negocio del que te da la hipoteca), pero el advieskosten si. Hay hipotecas que se llaman Execution only, probablemente si tu caso es estándar y tu conocimiento de finanzas es bueno no hay problema sacando una hipoteca así. Encontré que independer.nl te ofrece sacar este tipo de hipotecas (https://www.independer.nl/hypotheek/info/hypotheek-afsluiten/zelf-of-met-hypotheekadviseur/zelf) y también aquí te dejo un articulo que habla mas de esto: https://www.consumentenbond.nl/hypotheek/zelf-hypotheek-afsluiten

      Saludos
      Javier

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